Pronësia dhe e drejta sendore

Sipas nocionit juridik të së drejtës civile, nocioni i pronësisë mund të përkufizohet si marrëdhënie juridike në të cilën me forcën e një norme juridike një send i caktuar i përket tërësisht një subjekti të caktuar juridik

Shkruan: Ardita Morina
Avokate

Kushtetuta në mënyrë të qartë dhe pa dyshim garanton të drejtën e pronës dhe paprekshmëria e së drejtës së pronës është pjesë integrale e vlerave më të larta të rendit kushtetues dhe juridik.

Koncepti kushtetues dhe juridik i së drejtës së pronës është më i gjerë se koncepti tradicional i së drejtës civile, sepse përfshin të gjitha të drejtat reale dhe të ngjashme me to.

E drejta e pronësisë është një e drejtë reale për një send të caktuar që e autorizon mbajtësin e tij të bëjë atë që dëshiron me atë send dhe me përfitimet e tij dhe të përjashtojë të gjithë të tjerët prej tij, nëse nuk është në kundërshtim me të drejtat e njeriut ose kufizimet ligjore.

Pronari ka të drejtë të posedojë, të përdorë, të shfrytëzojë dhe të mbajë sendin e tij. Sidoqoftë, pronari i sendeve nuk duhet të ushtrojë të drejtën e tij të pronësisë përtej kufijve të përcaktuar të cilët u janë caktuar gjithë pronarëve të sendeve të tilla në bazë të ligjit, në mënyrë që të mbrojë interesat dhe sigurinë e shtetit, natyrës, mjedisit njerëzor dhe shëndetit të njeriut.

Çështjet e të drejtave pronësore dhe sa mbrohen ato janë shumë komplekse dhe ndikojnë në të gjitha komunitetet në Kosovë. Ato ndikojnë në të gjitha aspektet e jetës në shoqërinë, e cila vazhdon të mbetet thellësisht e ndarë sipas përkatësisë etnike, identitetit dhe klasës.

Rregullimi i pronësisë rregullohet me Ligjin për Pronësinë dhe të Drejtat tjera Sendore. Ky ligj është miratuar në mbështetje të nenit 65 (1) të Kushtetutës së Republikës së Kosovës.

Sende konsiderohen sendet e luajtshme, paluajtshmeritë dhe të drejtat jotrupore.

▪  Sendet e luajtshëm janë objektet trupore të pavarura, që nuk janë në mënyrë të përhershme të lidhura me tokën ose pjesët e tokës dhe që në përgjithësi mund të lëvizin.

▪  Sendet fizike që nuk janë trupore, siç janë drita ose energjia janë pasuri jotrupore (të paprekshme).

▪  Paluajtshmëria  është një pjesë e caktuar e sipërfaqes tokësore, e cila është e kufizuar ose mund të kufizohet. Paluajtshmëria përfshinë pasuritë natyrore nëntokësore, bimët me rrënjë nëntokësore dhe objektet tjera të lidhura me bazament tokësor.

Një paluajtshmëri përfshinë edhe:

▪ një ndërtesë, e cila është në pronësi të një personi tjetër për dallim nga pronari i paluajtshmërisë, mbi të cilën është ndërtuar ndërtesa;

▪  një njësi e ndërtuar që rregullohet sipas  së drejtë së ndërtimit sipas  së drejtës sipas dispozitave përkatëse mbi qiranë.

Të gjitha vlerat tjera pasurore janë të luajtshme.

Pronësia është e drejta e tërësishme në një send. Pronari mund të disponojë me sendin sipas dëshirës së tij, veçanërisht atë ta posedojë dhe të përdorë, me atë të disponojë dhe të tjerët t’i përjashtojë nga çfarëdo ndikimi, nëse nuk kundërshtohet nga ligji ose nga të drejtat e një të treti.

Pronari i një sendi të luajtshëm ose i një paluajtshmërie nuk ka të drejtë të ndalojë të tjerët për ushtrimin e ndikimeve mbi këtë pronë nëse kjo është e domosdoshme për shmangien e rrezikut të pritshëm, përderisa rreziku është proporcionalisht më i madh në krahasim me dëmin që i shkaktohet pronarit. Pronari mund të kërkojë kompensim për çdo dëm të shkaktuar.

Fitimi  dhe humbja  e pronësisë në paluajshmëritë

Për bartjen e pronësisë në paluajtshmëri është e nevojshme një punë juridike e vlefshme ndërmjet tjetërsuesit dhe fituesit si bazë juridike dhe regjistrimi i ndryshimit i pronësisë në Regjistrin e të drejtave në paluajtshmëri.

Kontrata për bartjen e paluajtshmërisë duhet të lidhet me shkrim në prezencë të dy palëve në një zyrë kompetente.

Pronësia në një paluajtshmëri shtrihet në hapësirën mbi sipërfaqen e tokës dhe në hapësirën nën sipërfaqen e tokës, mirëpo vetëm për aq sa ekziston interesi për ushtrimin e saj dhe nëse me ligj të veçantë dhe të drejtat e personave të tretë nuk përcaktojnë diçka tjetër.

Heqja dorë nga pronësia në një paluajtshmëri mund të bëhet kur pronari deklaron në zyrën kompetente se ai dëshiron të heqë dorë nga paluajtashmeria dhe kjo deklaratë është regjistruar në Regjistrin e të drejtave në paluajtshmëritë.

Në qoftë se hiqet dorë nga pronësia në një paluajtshmëri, atëherë pronësinë në atë paluajtshmëri e fiton subjekti publik kompetent në territorin e të cilës ndodhët paluajtshmëria. Autoriteti publik kompetent e fiton të drejtën e pronësisë në këtë send me regjistrimin e të drejtës së pronësisë ne regjistrin e të drejtave në paluajtshmëri.

Bashkëpronësia dhe pronësia e përbashkët në paluajtshmëri

Dispozitat e këtij ligji lidhur me pronësinë në një paluajtshmëri janë të zbatueshme edhe për bashkëpronësinë dhe pronësinë e përbashkët në një paluajtshmëri.

Bashkëpronësia

Në qoftë se pronësia në një send u takon disa personave në pjesë të caktuara (alikuote) ata kanë bashkëpronësi në send.

Në qoftë se pjesët e bashkëpronarëve janë të pacaktuara, atëherë prezumohet se ato janë të barabarta.

Pronësia  në njësi të ndërtesës

Pronësia në një pjesë të një ndërtese (njësi ndërtese) është pronësi e veçantë në një banesë, një hapësirë (lokal) afariste ose një vend parkim garazhi së bashku me pjesën e bashkëpronësisë në paluajtshmëri në të cilën ndodhet pjesa e ndërtesës.

Pronësi e përbashkët ekziston në paluajtshmëri (toka) mbi të cilën qëndron ndërtesa si dhe pjesët, instalimet dhe pajisjet, të cilat nuk qëndrojnë në pronësi të veçantë ose në pronësi të një personi të tretë.

Pronësia e veçantë në njësi të ndërtesës duhet të krijohet vetëm, kur banesat, hapësirat afariste ose vend parkimet në garazhe janë të kufizuara.

Pjesa e bashkëpronësisë në paluajtshmëri nuk mund të ndahet nga pronësia e veçantë në njësi të ndërtesës.

Krijimi i të drejtës së pronësisë

Pronësia në një njësi ndërtese krijohet përmes kontratës  ose përmes ndarjes.

Bashkëpronësia në një paluajtshmëri mund të përcaktohet përmes kontratës së bashkëpronarëve në atë mënyrë, që secilit bashkëpronar i lejohet pronësia e veçantë në një banesë, hapësira afariste apo mbi një vend parkim garazhi në një ndërtesë të ndërtuar apo në një ndërtesë që do të ndërtohet mbi paluajtshmëri të bashkëpronësisë.

Pronari i një paluajtshmërie mundet ta ndajë pronësinë e tij në pjesë bashkëpronesie përmes deklarimit para zyrës së regjistrit e të drejtave në paluajtshmëritë në atë mënyrë, që së bashku në secilën pjesë të bashkëpronësisë pjesa e veçantë e pronësisë është themeluar mbi një banesë të caktuar ose një hapësirë të një ndërtese që është ndërtuar ose do të ndërtohet në një paluajtshmëri.

Pronësia e përbashkët

Nëse disa persona kanë të drejtë pronësie mbi një send në atë mënyrë që pjesët e tyre nuk janë të caktuara, atëherë ata janë pronarë të përbashkët.

Pronësia e përbashkët mund të krijohet përmes ligjit ose përmes kontratës. Marrëveshja me të cilën krijohet pronësia e përbashkët mund të lidhet vetëm nëse shprehimisht është e lejuar me ligj.

Pronarët e përbashkët disponojnë së bashku me pronësinë dhe përgjigjen së bashku për detyrimet në lidhje me këtë pronësi.

Pronarët e përbashkët mund të kërkojnë shitjen e pjesshme të pronësisë së përbashkët, por jo në kohë të papërshtatshme.

Dispozitat për bashkëpronësinë do të zbatohet, për pronësinë e përbashkët, përveç nëse me ligj parashihet ndryshe.

Posedimi

Personi i cili e ushtron pushtet faktik mbi një send është posedues i drejtpërdrejtë.

Posedimi në një send fitohet me krijimin e pushteti faktik mbi sendin. Marrëveshja e poseduesit të mëparshëm dhe e fituesit të posedimit është e mjaftueshme për fitimin e posedimit, nëse fituesi është në gjendje që të ushtrojë pushtetin mbi sendin në momentin e marrëveshjes.

Trashëgimi

Me vdekjen e poseduesit, posedimi kalon tek trashëgimtari.

Posedimi shuhet kur poseduesi heq dorë nga pushteti faktik mbi sendin ose në ndonjë mënyrë e humb pushtetin faktik.

Baza ligjore

Të drejtat e sigurimit sendor në vlerat pasurore të luajtshme dhe në paluajtshmëritë mund të krijohen ekskluzivisht sipas dispozitave të ligjit.

Përjashtimet

Dispozitat e këtij ligji nuk zbatohen në:

▪  krijimin e një të drejte siguruese mbi kërkesën për pagën të një punëtori;
dhe
▪  shitjen e kërkesave në të holla në kuadër të shitjes së një ndërmarrje.

Ligji ka përcaktuar edhe  të drejtat e pengut

“E drejta e pengut”(pengu) do të thotë krijimi i ndonjë interesi mbi pasurinë e luajtshme ose mbi ndonjë të drejte me anë të marrëveshjes ose me anë të ligjit, i cili i jep pengmarrësit të drejtën për të marrë në  posedim atë pasuri ose për ta shfrytëzuar atë të drejtë me qëllim të përmbushjes së ndonjë obligimi ekzistues dhe të identifikueshëm që është siguruar me anë të pengut.

Që një kontratë e pengut të jetë e vlefshme është e nevojshme një certifikatë me shkrim, e cila duhet t’i përfshijë këto të dhëna:

▪ Emrin dhe adresën e pengdhënësit dhe debitorit, në rast se pengdhënësi është një person tjetër nga debitori;

▪  Përshkrimin e detyrimit që duhet të sigurohet;

▪  Përshkrimin e sendit të lënë peng;

▪  Të dhëna se qëllimi i kontratës është caktimi i një pengu për pengmarrësin;

▪  Nënshkrimet e palëve të kontratës; dhe

▪  Data, në të cilën pengdhënësi e nënshkruan kontratën e pengut.

Shuarja e të drejtës së pengut

E drejta e pengut shuhet nëse:

▪  Pengdhënësi dhe pengmarrësi merren vesh për këtë;

▪  Kërkesa e siguruar përmbushet ose shuhet për ndonjë arsye tjetër;

▪  Sendi ose e drejta e pengut apo ndonjë zëvendësim i tyre shuhet;

▪  Sendi ose e drejta e pengut ndryshohet ose inkorporohet me ndonjë send ose të drejtë tjetër e cila nuk ekziston në një formë të identifikueshme apo të ndashme;

▪  Pengmarrësi bëhet pronar i sendit ose i të drejtës të pengut;

▪  Në rastin e pengut posedimor, përfundon pronësia e pengmarrësit mbi sendin e lënë peng;

▪  Bartet kërkesa e siguruar me anë të së drejtës së pengut, por kjo bartje nuk e përfshin të drejtën e pengut;

▪  Një palë e tretë në mënyrë të vlefshme e fiton sendin ose të drejtën e pengut në pajtim me dispozitat e Ligjit mbi pronësinë dhe të drejtat e sendit .

Pas përfundimit të një pengu posedimor, pengmarrësi ia kthen pengdhënësit sendin e lënë peng.

Hipoteka

Krijimi i hipotekës me kontratë .krijohet përmes një kontrate ndërmjet pronarit të paluajtshmërisë së ngarkuar dhe kreditorit hipotekues si dhe përmes regjistrimit në Regjistrin e të drejtave për paluajtshmëritë.

Kontrata e hipotekës duhet të lidhet në formën me shkrim. Nënshkrimet e pronarit të paluajtshmërisë dhe kreditorit hipotekues duhet të vërtetohen sipas të njëjtave rregulla sikurse punët e tjera juridike rreth paluajtshmërisë.

Efektet e Hipotekës

Pronari i paluajtshmërisë së ngarkuar administron dhe mirëmban me kujdes këtë, duke përfshirë edhe ndërtimet e krijuara mbi to si dhe sendet aksesore, sa është e nevojshme për përkujdesjen dhe mirëmbajtjen e zakonshme.

Pronari i paluajtshmërisë i lejon kreditorit hipotekues apo një të treti të autorizuar , këqyrjen e paluajtshmërisë së ngarkuar, nëse për këtë paralajmërohet me kohë para kohës së caktuar.

Evitimi i rrezikut përmes gjykatës

Në qoftë se për shkak të veprimeve apo mosveprimeve të pronarit të paluajtshmërisë së siguruar ose të një personi të tretë është paraqitur apo rrezikon të paraqitet zvogëlimi i vlerës së paluajtshmërisë, kreditori hipotekues mund të paditë për përmbajtjet nga sjelljet e tilla.

Në rast të veprimeve ose mosveprimeve të pronarit të paluajtshmërisë së ngarkuar, të cilat sjellin në të ardhmen një zvogëlim të vlerës së paluajtshmërisë, me kërkesë të kreditorit hipotekues, gjykata mund të urdhërojë masa për evitimin e rrezikimit.

Të drejtat sendore të shfrytëzimit

Një paluajtshmëri apo një send i luajtshëm mund të ngarkohen në mënyrë që personi(shfrytëzuesi) në dobi të të cilit është ngarkuar sendi ka të drejtë ta shfrytëzoj dhe t’i vjelë të gjitha dobitë e sendit, pa e prishur substancën e sendit.

Në  Ligjin për Pronësinë dhe të Drejtat tjera Sndore është cekur edhe Servituti Sendor.

Servituti sendor është e drejta e pronarit përkatës të një paluajtshmërie (paluajtshmëria dominuese) që një paluajtshmëri tjetër (paluajtshmëria shërbyese) në një mënyrë të caktuar të shfrytëzojë apo të ndaloj kryerjen e veprimit  të caktuar ose të përjashtoj ushtrimin e së drejtës së caktuar, të cila rrjedhin nga e drejta e pronësisë në paluajtshmërinë shërbyese.

Servituti sendor duhet t’i siguroj ndonjë dobi titullarit të servitutit, përndryshe servituti është i palejuar.

Një servitut sendor nuk mund ta detyrojë pronarin e paluajtshmërisë shërbyese për një veprim.

Servituti sendor krijohet në bazë të një punë juridike, një vendimi të organit shtetëror ose një ligji.

Për krijimin e një servituti sendor sipas punës juridike është e nevojshme një kontratë dhe regjistrimi në Regjistrin e të drejtave në paluajtshmëritë. Me kontratë palët duhet të merren vesh, për krijimin dhe përmbajtjen e servitutit.

Servituti Personal

Servituti personal është e drejta e një personi në favor të të cilit është ngarkuar një paluajtshmëri që të përdorë në një mënyrë të caktuar ose të ndaloj ushtrimin e veprime të caktuara apo të përjashtoj ushtrimin e një të drejte, e cila rrjedh nga pronësia në paluajtshmëri.

Një servitut personal nuk mund të bartët në favor të një personi fizik. Të drejtat që rrjedhin nga servitutet personale mund të ushtrohen nga personi i tretë. Nuk është e lejuar dorëzimi i paluajtshmërisë të një person tjetër me qëllim që ky person të ushtrojë të drejtat që rrjedhin nga servituti sendor.

Servituti personal në dobi të një personi fizik shuhet me vdekjen e titullarit të servitutit.

Servituti personal në dobi të një personi juridik ose ortakërie shuhet me shuarjen e personit juridik ose ortakërisë.

Ndërsa sa i përket të drejtës për ndërtim është përcaktuar në Ligjin mbi  pronësinë dhe të drejtën Sendore.

E drejta për ndërtim

E drejta e ndërtimit është e drejta për të pasur pronësinë në një ndërtesë, mbi ose nën sipërfaqen e paluajtshmërisë.

E drejta e ndërtimit e ngarkon paluajtshmërinë në të cilën ekziston ndërtesa ose që do të ndërtohet. Ndërtesa e ndërtuar në bazë të së drejtës së ndërtimit konsiderohet si pjesë përbërëse e të drejtës së ndërtimit.

E drejta e ndërtimit është e tjetërsueshme dhe e trashëgueshme.

Për krijimin e të drejtës së ndërtimit është e nevojshme një kontratë në mes pronarit të paluajtshmërisë dhe përfituesit me të cilën palët merren vesh për krijimin e të drejtës së ndërtimit si dhe regjistrimi i të drejtës në Regjistrin e të drejtave në paluajtshmëritë.

E drejta e ndërtimit mund të krijohet nga pronari i paluajtshmërisë edhe për vetveten.

E drejta e ndërtimit shuhet me kalimin e kohës së caktuar.

E drejta e ndërtimit mund të shuhet para kohe, në qoftë se pronari i paluajtshmërisë dhe titullari i të drejtës së ndërtimit merren vesh me kontratë për zgjidhjen e të drejtës së ndërtimit.

Për shuarjen e të drejtës së ndërtimit zbatohen përshtatshmërisht dispozitat të cilat rregullojnë krijimin e të drejtës së ndërtimit.

Në qoftë se e drejta e ndërtimit është e ngarkuar me të drejtën e një pale të tretë, atëherë për zgjidhjen e të drejtës së ndërtimit nevojitet pëlqimi me shkrim i personit të tretë.

Hipoteka dhe barrët sendore në të drejtën e ndërtimit

Pas shuarjes të së drejtës së ndërtimit kreditori nga një barrë e të drejtës së ndërtimit (kreditori hipotekues ose i legjitimuari nga barra sendore) fiton kërkesën për përmbushje nga kërkesa për shpërblim.

Pronari lirohet nga detyrimi i tij që të paguajë shpërblimin, nëse ai kryen detyrimin plotësues te kreditori hipotekues ose te të legjitimuarit nga barra sendore.

Përndryshe kreditori hipotekues dhe titullari nga barra sendore kanë të njëjtat të drejta, të cilat u takojnë atyre në të ardhurat në rast të përmbarimit të dhunshëm. /Telegrafi/