Teksa oferta për apartamente, zyra, sipërfaqe tregtare e hotele pritet të shtohet ndjeshëm në kryeqytet me ndërtimin e rrokaqiejve, ndërtuesit paralajmërojnë se mund të hapet një gropë që do t’i përpijë të gjithë dhe tregu mund të shkojë në kolaps. Në vend që të mendohet afatgjatë, po shkohet drejt fitimeve të shpejta dhe shtimit të ofertës për pasuri të paluajtshme, që nuk i sjell vlerë të shtuar ekonomisë.
Dy vitet e fundit, shtesa natyrore e popullsisë shqiptare ishte rreth 10.3 mijë persona, më e ulëta që nga viti 1990. Me rreth 32 mijë lindje në vit dhe 22 mijë vdekje, ky tregues është larg fillimit të tranzicionit, kur Shqipëria shtohej me 60-80 mijë persona në vit, sipas të dhënave të INSTAT.
Emigracioni masiv i viteve 1990-2000 dhe rigjallërimi i tij vitet e fundit, e kanë bërë Shqipërinë një nga vendet me erozionin më të lartë njerëzor në botë, në raport me popullsinë e saj. Sipas të dhënave të OKB-së, Shqipëria është vendi i tretë në botë për përqindjen e lartë të banorëve të saj që jetojnë jashtë vendit, me 39 për qind të totalit.
Rënia dramatike e lindshmërisë dhe plakja graduale e popullsisë janë të tjerë faktorë të rëndësishëm që ndikojnë në këtë trend. Viti 2016 shënoi rekordin më të ulët të lindshmërisë që nga viti 1990 kur raporton të dhënat INSTAT, me 31.7 mijë lindje.
Edhe numri i martesave ka ardhur në rënie, ose është vonuar në kohë. Në Shqipëri, në vitin 2016, kishte 22.5 mijë martesa, nga rreth 25 mijë vitin e mëparshëm. Vetëm në kryeqytet, numri i martesave ishte rreth 5600, më i ulëti që nga viti 2013.
Një tjetër parashikim i zymtë afatgjatë vjen nga pritshmëria e popullsisë, i publikuar nga pyramid.net, që përpunon të dhënat e Kombeve të Bashkuara. Sipas tij, në vitin 2100, popullsia e Shqipërisë do të zbresë në vetëm 1.75 milionë banorë, nga rreth 2.9 milionë që është sot. Pesha e popullsisë mbi 50 vjeç, nga 31.1 për qind që ishte në vitin 2015 pritet të rritet në 52.5 për qind në më pak se 100 vjet.
Të dhënat demografike e bëjnë të zymtë perspektivën afatgjatë të Shqipërisë në drejtim të konsumit, apo tregut të pasurive të paluajtshme. Kjo nuk i ka penguar sipërmarrësit të rendin drejt ndërtimit të kullave në kryeqytet, në kuadër të planit të ri rregullues të Tiranës, duke rrezikuar krijimin e një mbioferte në tregun e pasurive të paluajtshme, si për apartamente banimi, zyra, hotele e sidomos për hapësira tregtare.
Për dy kullat e para, lejet janë dhënë tashmë. Pak ditë më parë, Këshilli i Rregullimit të Territorit ka dhënë leje zhvillimi për objektin: “Godinë Polifunksionale DTA (DownTown Albania)”, me vendndodhje në bulevardin “Bajram Curri”, me zhvillues “DT1” sh.p.k. Godina pritet të ndërtohet atje ku janë sot lodrat “7 xhuxhat” dhe do të ketë parkim, hapësira tregtare e zyrash dhe objekte banimi.
Një tjetër leje zhvillimi u dha për objektin: “Zgjerim i kapaciteteve akomoduese e shërbimeve të Hotel Tirana International, me shtesë anësore dhe kullë me destinacion Hotel dhe qendër multifunksionale tregtare e shërbimesh”, me vendndodhje në Bashkinë e Tiranës, me zhvillues shoqërinë “Geci” sh.p.k.
Plani i ri rregullues i kryeqytetit nuk i specifikon sa dhe ku do të ngrihen kullat në Tiranë, por ato pritet të zhvillohen përgjatë viteve. Ndërtuesit thonë se në Tiranë pritet të ngrihen rreth të paktën 15 kulla. Urbanistët sqarojnë se plani synon në ndërtimin e disa kullave deri në 40 kate nga qendra përgjatë zonës së Bulevardit të Ri deri te Parku i Liqenit.
Së fundmi, qeveria ka miratuar një projektligj i cili synon negocimin e një kontrate investimi prej 250 milionë dollarësh nga një kompani private nga Dubai, e cila ka shprehur interes për ndërtimin e një kulle në zgjatimin e bulevardit të ri të Tiranës. Investitori është “Al Habtoor Investment LLC”, kurse projekti “Kulla Ikonike e Tiranës”.
Në pak vite, Tirana do të ketë shumë hapësira të lira për t’u ofruara blerësve, në një vend që ende renditet ndër të fundit në Evropë për sa u përket të ardhurave për frymë dhe i 106-i në botë, duke lënë pas vetëm Moldavinë dhe Ukrainën, sipas të dhënave nga Fondi Monetar Ndërkombëtar.
Ndërtuesit dhe zhvilluesit e pasurive të paluajtshme mbeten skeptikë nëse tregu do të jetë në gjendje të absorbojë gjithë shtesën.
Hajredin Fratari, ndërtues, është i mendimit se Tirana nuk ka fuqi blerëse për apartamente të shtrenjta. Ndërsa, Arben Dervishi, sekretar i Shoqatës së Ndërtuesve, paralajmëron se nëse mania e ndërtimit do të kthehet siç ka qenë dikur, atëherë do të ketë kolaps.
Zak Topozi, kryetar i sektorit të hotelerisë në Shoqatës Shqiptare të Turizmit, thotë se Tirana nuk ka më vend për hotele me 3-4 yje. Një biznes i mirë pritet të jetë parkimi, për të cilin kryeqyteti ka shumë nevojë.
Por, si shpjegohet kjo rendje drejt betonit?!
Ndërtimi është një sektor që ka kthim relativisht të shpejtë dhe të lartë, duke bërë që kapitalet e lira preferohen të orientohen drejt këtij sektori sesa në industri përpunuese, që ka më tepër andralla dhe fitime më të ulëta. Dervishi thotë se në sektorët e tjerë, norma e fitimit është e vogël.
Apartamentet në kullat në qendër të Tiranës janë relativisht të shtrenjta dhe ndërtuesit presin t’i shesin ato me 2500-3000 euro për metër katror, ndërsa katet e para që shërbejnë si zyra dhe dyqane me 8,000-10,000 euro për metër katror. Por, Arben Dervishi pohon se tregu nuk ka kapacitet të tërheqë apartamente kaq të shtrenjta në objekte të mëdha.
Hajredin Fratari, ndërtues, thotë se aktualisht, kërkesa për të blerë apartamente vjen nga çiftet e reja dhe ata që banojnë me qira. Kërkohen apartamente të vogla dhe në periferi të Tiranës, ku çmimet variojnë midis 400 dhe 500 euro për metër katror. Ata blejnë kryesisht me ndihmën e bankave.
Stela Dhami, drejtore menaxhuese e agjencisë ndërkombëtare të pasurive të paluajtshme, Colliers International, thotë se në sektorin rezidencial, kërkesa është për godina me vendndodhje brenda Unazës së Vogël, me një çmim midis 800-1,200 euro për metër katror. Përsëri këto godina duhet të jenë të mirëndërtuara dhe të mirëmbajtura.
Për të dy kategoritë e mësipërme, çmimi mesatar i një apartamenti luhatet mes 40-100 mijë euro, që një familje mund ta sigurojë me anë të kursimeve shumëvjeçare dhe me ndihmën e një huaje në bankë.
Zonat në periferi të kryeqytetit shqiptar janë dukshëm më të lira se periferia e rajonit, ku një apartament kudo në Mal të Zi, Maqedoni, Kosovë, nuk e gjen më pak se 650-800 euro për metër katror, ndërsa në rrethinat e Tiranës ka dhe apartamente me 400-450 euro për metër katror. Ndërtuesit pohojnë se shkak për këtë është infrastruktura e keqe, teksa pallatet janë ndërtuar pa plan, nuk ka hapësira (lulishte apo ambiente të përbashkëta), rrugët janë të ngushta dhe madje në disa zona, ato furnizohen me ujë pusi.
Ndonëse shtesa natyrore e popullsisë në Shqipëri është reduktuar ndjeshëm, Tiranën e ka ndihmuar migrimi i brendshëm i popullsisë, ku ajo ka qenë përfituese. Të dhënat e INSTAT tregojnë se më 1 janar 2017, popullsia në Tiranë u rrit me 19 mijë persona, duke arritur në rreth 862 mijë persona, ose rreth 30 për qind e popullsisë së vendit. Në krahasim me vitin 2011, popullsia në Qarkun e Tiranës është rritur me rreth 44 për qind.
Në vlerë absolute, çmimet e apartamenteve në qendër të kryeqytetit janë ndër më të shtrenjtat në rajon, së bashku me Beogradin. Aktualisht, çmimet e apartamenteve brenda Unazës në Tiranë variojnë nga 1200-2000 euro për metër katror, por ka dhe disa zona që janë shtrenjtuar ndjeshëm. Në zonën e Televizionit Shqiptar, çmimi i apartamenteve ka arritur në 3,000 euro për metër katror.
Edhe i matur sipas indeksit të fuqisë blerëse, kryeqyteti shqiptar rezulton ndër më të shtrenjtët në botë. Një indeks i Numbeo.com rendit 269 qytete në botë, sipas raportit të çmimit mbi të ardhurat, që është treguesi më i mirë për të matur përballueshmërinë për blerjen e një apartamenti (sa më i ulët ky indeks, aq më mirë është), e vë Tiranën në vendin e 235, duke u renditur mes qyteteve ku është më e vështirë për të blerë një shtëpi me të ardhurat e disponueshme. Parisi në Francë dhe Milano në Itali renditen përkatësisht në vendet e 231 dhe 232. Edhe më i lirë është Nju Jorku, që gjendet në vendin e 194.
Ky indeks, sipas Numbeo, llogaritet përgjithësisht si raport i çmimeve mesatare të apartamenteve ndaj të ardhurave mesatare të disponueshme të familjeve, të shprehura si vite të ardhurash. Ai merr në konsideratë të ardhurat e disponueshme neto, një apartament mesatar prej 90 metrash katrorë dhe çmimin për metër katror (si një mesatare e çmimit në qendër dhe në periferi të qytetit).
Në Tiranë, sipas këtij indeksi, duhen 17.4 vite të ardhura për të blerë një apartament, ndërsa në Milano, një familjeje i duhen 17 vite, në Paris 16.8 vite. Në Nju Jork duhen 12.7 vite, në Cyrih 10.1. Edhe në Vjenë, një destinacion shumë i preferuar i Europës, mjaftojnë 13.7 vite.
Në rajon, qyteti ku familjeve u duhet më pak vite të ardhura për të blerë një apartament është Sarajeva, me 12.9 vite. Në Shkup ky tregues është 15.6, në Podgoricë 14.1, Sofja dhe Selaniku e kanë 9.1, Athina 10.4. Qyteti më i shtrenjtë i rajonit, sipas fuqisë blerëse, është Beogradi me 21.5 vite.
Por, si shpjegohen këto çmime kaq të larta në raport me treguesit zyrtarë të fuqisë blerëse. Përgjigjja gjendet tek informaliteti.
“Përqindja e lartë e ekonomisë informale në Shqipëri ndikon në çmime shumë të larta në raport me të ardhurat e konsumatorëve”, pohon Dhami e Colliers International.
Muajt e fundit, “Monitor” konstatoi gjatë një vëzhgimi në treg se kishte një gjallërim të kërkesës për blerje apartamentesh në zona të mira të Tiranës, ku një apartament kushton mesatarisht 150-200 mijë euro. Këto apartamente po shiteshin kryesisht me para kesh. Kërkesa e lartë ndikoi dhe në shtrenjtimin e apartamenteve me ritme më të shpejta sesa ngarkesa fiskale (Objektet e reja që po ndërtohen paguajnë si taksë mbi infrastrukturën 8 për qind të çmimit të shitjes së objektit. Kjo taksë deri në fund të vitit 2015, ishte 4 për qind mbi koston e ndërtimit). Çmimet e apartamenteve në Tiranë janë rritur me 50-120 euro për metër katror, në varësi të zonës, sipas të dhënave nga agjencitë e pasurive të paluajtshme.
Banka e Shqipërisë konfirmoi se në vitin 2016, Indeksi i Çmimit të banesave u rrit me 13 për qind, për herë të parë që prej pesë vitesh. Rritja e ofertës teorikisht duhet të çojë në një ulje të çmimeve, por Dhami thotë se kjo është e vështirë të parashikohet, për shkak të informalitetit.